Principais Erros a Evitar em um Leilão de Imóveis
Participar de um leilão de imóveis pode ser uma excelente oportunidade para adquirir propriedades a preços atrativos. No entanto, essa modalidade de compra também apresenta riscos e desafios específicos. Para garantir uma experiência bem-sucedida, é fundamental estar atento e evitar alguns erros comuns. Neste post, listamos os principais erros que você deve evitar ao participar de um leilão de imóveis. 1. Falta de Pesquisa Erro: Não pesquisar adequadamente sobre o imóvel e o leilão. Consequência: Comprar um imóvel com problemas legais, estruturais ou em uma localização desfavorável. Solução: Realize uma pesquisa detalhada sobre o imóvel, incluindo sua localização, estado de conservação, valor de mercado e possíveis pendências judiciais ou fiscais. Visite o local, se possível, e consulte documentos no cartório de registro de imóveis. 2. Não Verificar a Situação Legal do Imóvel Erro: Ignorar a verificação da situação legal do imóvel. Consequência: Adquirir um imóvel com pendências judiciais, dívidas ou irregularidades que podem dificultar a posse ou venda futura. Solução: Verifique a matrícula do imóvel no cartório e consulte se há processos judiciais envolvendo o bem. Certifique-se de que não há dívidas de IPTU, condomínio ou outras pendências. 3. Desconhecer as Regras do Leilão Erro: Participar do leilão sem conhecer as regras específicas. Consequência: Ser desclassificado ou enfrentar dificuldades para concretizar a compra. Solução: Leia atentamente o edital do leilão, que contém todas as regras e condições. Entenda os requisitos para participação, formas de pagamento, prazos e responsabilidades do comprador. 4. Não Estabelecer um Limite de Lance Erro: Não definir um valor máximo para os lances. Consequência: Gastar mais do que o planejado, comprometendo suas finanças. Solução: Estabeleça um limite máximo para os lances com base no valor de mercado do imóvel e no seu orçamento. Seja disciplinado e não ultrapasse esse limite durante o leilão. 5. Subestimar os Custos Adicionais Erro: Esquecer de considerar os custos adicionais envolvidos na compra. Consequência: Encontrar dificuldades financeiras para arcar com despesas extras. Solução: Considere todos os custos adicionais, como taxas do leiloeiro, ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), escrituração, registro e possíveis reformas no imóvel. Inclua esses valores no seu planejamento financeiro. 6. Não Planejar a Forma de Pagamento Erro: Não planejar a forma de pagamento antecipadamente. Consequência: Perder o imóvel por não conseguir cumprir os prazos de pagamento. Solução: Verifique as condições de pagamento descritas no edital e certifique-se de que você tem os recursos necessários ou que consegue financiar a compra dentro dos prazos estabelecidos. 7. Desconsiderar a Posição do Ocupante Erro: Não verificar se o imóvel está ocupado. Consequência: Enfrentar dificuldades e custos para desocupar o imóvel. Solução: Verifique se o imóvel está desocupado ou se há algum inquilino ou proprietário residindo no local. Se estiver ocupado, considere o tempo e os custos para a desocupação, que pode envolver uma ação judicial. 8. Ignorar os Aspectos Documentais Erro: Não conferir a documentação exigida para participar do leilão. Consequência: Ser impedido de participar do leilão por falta de documentos. Solução: Prepare todos os documentos necessários com antecedência, como comprovantes de identidade, CPF, comprovante de residência e, no caso de empresas, documentos societários. Considerações Finais Participar de um leilão de imóveis pode ser uma excelente oportunidade, mas exige preparação e cuidado para evitar armadilhas e problemas futuros. Ao evitar os erros listados acima, você aumenta suas chances de fazer um bom negócio e adquirir um imóvel de forma segura e vantajosa. Esperamos que este post tenha sido útil para esclarecer os principais erros a evitar em um leilão de imóveis. Se você tem mais dúvidas ou precisa de assistência jurídica especializada, não hesite em entrar em contato conosco.
Leilão de Imóveis: Guia Completo para Iniciantes
Comprar um imóvel em leilão pode ser uma ótima oportunidade de adquirir um bem por um preço vantajoso. No entanto, é importante se preparar adequadamente para o processo, pois ele possui características e exigências específicas. Neste guia completo, vamos te mostrar tudo o que você precisa saber para se aventurar no mundo dos leilões de imóveis com segurança e aumentar suas chances de sucesso: 1. Entenda o que é um leilão de imóveis Um leilão de imóveis é uma venda pública judicial ou extrajudicial de um bem, geralmente realizada para quitar dívidas do proprietário original. Nele, os interessados competem entre si para arrematar o imóvel, dando o maior lance dentro dos prazos e regras estabelecidos pelo leilão. 2. Vantagens e desvantagens de comprar em leilão Vantagens: Preços abaixo do mercado: É possível encontrar imóveis com até 60% de desconto em relação ao valor de mercado. Variedade de opções: Diversos tipos de imóveis, desde casas e apartamentos até terrenos e áreas comerciais, podem ser encontrados em leilões. Agilidade no processo: A compra em leilão costuma ser mais rápida do que a compra tradicional, pois não há necessidade de passar por financiamento bancário. Desvantagens: Risco de adquirir um imóvel com problemas: É importante pesquisar e inspecionar o imóvel antes do leilão, pois ele pode estar em mau estado de conservação, ter pendências judiciais ou dívidas de IPTU e condomínio. Pagamento à vista: A compra em leilão é feita à vista, o que exige planejamento financeiro e disponibilidade de recursos. Processo complexo: Leilões possuem regras e prazos específicos que precisam ser compreendidos pelo comprador. 3. Etapas de um leilão de imóveis Divulgação do leilão: O edital do leilão, contendo todas as informações sobre o imóvel, data, local e regras da hasta pública, é publicado em jornais, sites especializados e no Diário Oficial. Vistoria do imóvel: É fundamental visitar o imóvel pessoalmente ou por meio de um representante para avaliar seu estado de conservação e identificar possíveis problemas. Habilitação no leilão: Para participar do leilão, é necessário apresentar documentos pessoais, comprovante de depósito caução e, em alguns casos, certidões negativas de débitos. Lances e arrematação: No dia do leilão, os interessados competem entre si dando lances. O vencedor é quem der o maior lance dentro dos prazos e regras da hasta pública. Pagamento e assinatura da escritura: Após a arrematação, o comprador tem um prazo para pagar o valor do lance e assinar a escritura de transferência do imóvel. 4. Dicas para se preparar para um leilão de imóveis Pesquise e estude: Leia atentamente o edital do leilão, busque informações sobre o imóvel e o histórico do proprietário, e consulte um advogado especializado em leilões para tirar dúvidas e te auxiliar no processo. Visite o imóvel: A vistoria presencial, quando possível, é fundamental para avaliar o estado de conservação do imóvel, identificar possíveis problemas e verificar se ele atende às suas necessidades. Defina seu orçamento: Calcule o valor máximo que você está disposto a investir no imóvel, considerando o lance, as despesas com impostos, reformas e eventuais dívidas do imóvel. Tenha dinheiro em mãos: A compra em leilão é feita à vista, portanto, tenha o valor do lance disponível em conta bancária ou em espécie. Conte com um profissional: Um advogado ou um especialista em leilões pode te auxiliar na análise do edital, na vistoria do imóvel e na preparação da documentação necessária para participar do leilão. 5. Onde encontrar leilões de imóveis Sites especializados: Diversos sites especializados em leilões, como Portal de Leilões, LeilãoBR e Leilões Judicials, reúnem editais de leilões de todo o país. Varas judiciais: As varas judiciais das cidades onde os imóveis estão localizados também publicam editais de leilões em seus sites e murais. Jornais: Alguns jornais publicam editais de leilões em suas páginas de classificados. Sites de bancos e instituições financeiras: Bancos e instituições financeiras que executam leilões de imóveis para recuperar créditos inadimplentes costuma publicar os editais desses leilões em seus sites. Leilões de imóveis podem ser uma excelente opção para quem busca adquirir um imóvel com um bom desconto. No entanto, é fundamental se preparar bem antes de participar do seu primeiro leilão. Seguindo as dicas deste guia e se informando adequadamente, você estará mais preparado para fazer uma compra segura e bem-sucedida. Lembre-se, comprar um imóvel é uma decisão importante. Não tenha pressa e seja cauteloso durante todo o processo.
Leilão de Imóveis em 2024: Oportunidades e Cuidados para Investir com Segurança
O mercado de leilões de imóveis no Brasil vive um momento promissor em 2024. Com a queda da taxa Selic e o aumento da inadimplência, diversos imóveis estão sendo ofertados a preços abaixo do mercado, atraindo a atenção de investidores e pessoas que buscam realizar o sonho da casa própria. No entanto, é importante lembrar que participar de um leilão de imóveis exige conhecimento prévio e planejamento para evitar surpresas desagradáveis. Neste artigo, vamos abordar os principais pontos que você precisa saber antes de dar seu lance em um imóvel em leilão. 1. O que é um leilão de imóveis? Um leilão de imóveis é uma modalidade de venda pública ou privada na qual um bem, neste caso, um imóvel, é alienado para o maior lanceador. Essa venda pode ser realizada por diversos motivos, como dívidas do proprietário, débitos de condomínio ou ainda por falta de pagamento em financiamento bancário. 2. Quais as vantagens de comprar um imóvel em leilão? Preços abaixo do mercado: É comum encontrar imóveis em leilão com descontos de até 60% do valor de mercado. Variedade de opções: Diversos tipos de imóveis residenciais, comerciais e rurais são ofertados em leilões. Agilidade no processo: A compra de um imóvel em leilão pode ser finalizada em poucas semanas. 3. Quais os cuidados que devo ter ao participar de um leilão? Pesquise o imóvel: Antes de dar seu lance, é fundamental pesquisar o histórico do imóvel, verificar se há pendências judiciais e realizar uma vistoria presencial para avaliar o estado de conservação. Leia o edital do leilão: O edital contém todas as informações sobre o imóvel, as regras do leilão e as obrigações do arrematante. É essencial ler o edital com atenção antes de participar do leilão. Tenha dinheiro em conta: No momento do arremate, o comprador precisa ter o valor total do lance disponível em conta para realizar o pagamento. Esteja ciente das taxas: Além do valor do lance, o comprador também deve arcar com taxas do leiloeiro, cartório e registro do imóvel assim como honorários advocatícios. Procure orientação profissional: Se você não tem experiência com leilões de imóveis, é recomendável contratar um advogado ou especialista em leilões para te auxiliar no processo. 4. Onde posso encontrar leilões de imóveis? Sites de leiloeiros: Diversos leiloeiros possuem sites próprios onde divulgam os leilões em andamento. Sites de bancos e instituições financeiras: Bancos e instituições financeiras geralmente realizam leilões de imóveis que foram retomados por falta de pagamento. Portais especializados em leilões: Existem portais na internet que reúnem leilões de imóveis de todo o país. 5. Dicas para ter sucesso em leilões de imóveis: Defina um orçamento: Determine quanto você pode investir em um imóvel e não ultrapasse esse limite. Participe de vários leilões: Antes de dar seu lance em um imóvel específico, participe de outros leilões para ter uma ideia dos preços praticados. Mantenha a calma: Durante o leilão, é importante manter a calma e não se deixar levar pela emoção. Seja paciente: Encontrar o imóvel ideal em leilão pode levar tempo. Não desanime se você não conseguir arrematar o primeiro imóvel que visitar. Leilões de imóveis podem ser uma ótima oportunidade para adquirir um imóvel com um bom desconto. No entanto, é importante se preparar e tomar alguns cuidados para evitar problemas. Seguindo as dicas deste artigo, você estará mais apto para participar de um leilão de forma segura e com chances de sucesso.
TJ-SP impede distrato de imóvel financiado com alienação fiduciária
Nem todos os contratos de compra e venda de imóveis na planta podem ser rescindidos. Os chamados distratos vêm sendo vetados pelo Judiciário nos casos em que o compradoroptou pelo financiamento bancário desde o período de construção e, na busca por jurosmais baixos, assinou cláusula prevendo alienação fiduciária – quando o bem fica empropriedade do financiador até o pagamento total da dívida. A lógica é a de que o imóvel está quitado e no nome do banco. Ao comprador é permitidaa posse, até que termine de pagar todas as parcelas que são devidas. Por isso, para oTribunal de Justiça de São Paulo (TJ-SP), não cabe à construtora rescindir os contratosnem ser responsabilizada pela restituição de valores que já tenham sido pagos. Adiscussão, que envolve imóveis do programa Minha Casa, Minha Vida, deve ser entre ocliente e o banco que emprestou o dinheiro. Havia dúvida e decisões divergentes sobre esse assunto até pouco tempo. Com a crise nosetor imobiliário vieram os milhares de processos de clientes interessados em romper oscontratos de compra de imóveis na planta. Seja porque não tinham mais como pagar,seja por acreditarem que, como os preços baixaram, haviam feito um mau negócio. Para definir a restituição dos valores aplicava-se, na maioria das vezes, o Código deDefesa do Consumidor (CDC). Os compradores moviam as ações contra as construtoras eincorporadoras e conseguiam ter de volta até 90% do que foi pago. Havia decisões nessesentido tanto aos financiamentos comuns, feitos diretamente com as empresas, comoaos que previam a alienação fiduciária, firmados com os bancos. “Os juízes entendiam que para o consumidor é tudo uma coisa só. Então, a construtoraera obrigada a rescindir o contrato, devolver o dinheiro e depois, se quisesse reaver oprejuízo, teria que se entender com o banco“, diz o advogado Rodrigo Iaquinta, do BragaNascimento e Zilio Advogados. Rodrigo Iaquinta viu o jogo virar recentemente, como representante de umaincorporadora em um desses processos. O cliente tinha financiamento com alienaçãofiduciária concedido pela Caixa Econômica Federal e havia ingressado com ação somentecontra a incorporadora. Ele pedia para rescindir a compra do imóvel e ter de volta todasas parcelas pagas. O caso foi julgado pela 27ª Vara Cível de São Paulo (processo nº1093621-35.2017.8.26.0100). O juiz Vitor Frederico Kümpel determinou a inclusão daCaixa no processo e, por se tratar de instituição federal, mandou que os autos fossemencaminhados para julgamento no Tribunal Regional Federal (TRF). Na segunda instância também tem sido proferidas decisões pela impossibilidade dosdistratos. Há entendimento na 6ª e na 7ª Câmaras de Direito Privado do Tribunal deJustiça de São Paulo (TJ-SP). Em um dos casos (processo nº 1027397-42.2016.8.26.0071), o consumidor havia conseguido decisão favorável na primeira instância. Para o relator, o desembargador Rodolfo Pellizari, no entanto, o comprador não teria maiscomo devolver o imóvel porque ele já não era mais o proprietário. “Consta averbado ocontrato de financiamento com alienação fiduciária em garantia, em que o compradortransferiu a propriedade do imóvel ao banco, ficando apenas com a posse“, afirma emseu voto. O desembargador acrescenta no voto que, para a rescisão ser possível, o compradordeveria primeiro quitar integralmente o contrato com o banco e recuperar a propriedadedo imóvel para então devolvê-la para a vendedora. Luis Rodrigo Almeida, do escritório Viseu Advogados, entende que só seria possível aaplicação do Código de Defesa do Consumidor a esses casos se não existisse uma leiespecífica para regular a alienação fiduciária. “Mas existe, é a de nº 9.514, de 1997“, diz.“A alienação fiduciária protege o mercado imobiliário como um todo. Ela tem regrasespecíficas, céleres e ocorre de forma extrajudicial, o que faz a taxa de juros ser maisbaixa“, acrescenta. O advogado chama a atenção, no entanto, que os financiamentos desde o período deobras só são possíveis, junto aos bancos, nas compras referentes ao programa MinhaCasa, Minha Vida. Nos demais são permitidos só depois de emitido o Habite-se. Ou seja,nesses demais casos, como ainda não há envolvimento com o banco, os distratos sãopossíveis e devem ser discutidos diretamente com as incorporadoras e construtoras. Nos contratos com alienação fiduciária, porém, o banco não aceita o imóvel de volta. Oque pode acontecer é ele tomar o bem se o comprador deixar de pagar. E, nessassituações, o trâmite costuma ser bastante rápido e sem garantias de que o cliente váreceber os valores que já havia pago. “O banco não negocia, ele manda o imóvel paraleilão“, frisa o advogado Marcelo Tapai, sócio do Tapai Advogados. Se o comprador deixar de pagar três parcelas consecutivas, explica Tapai, o bancoencaminha uma notificação via cartório e o comprador tem 15 dias para pagar todo oatrasado. Se não pagar, é feita a consolidação da propriedade, de forma extrajudicial –também em cartório – e o primeiro leilão ocorre em 30 dias. Se o imóvel não forarrematado, um segundo leilão é marcado para os próximos 30 dias e o imóvel pode servendido pelo valor da dívida (desde que não seja inferior a 60% do valor de avaliação). Do total arrematado o banco desconta a dívida (valor que faltava para quitar o bem) e ataxa do leiloeiro. O que sobrar, se sobrar, é devolvido ao comprador que deixou de pagar. Por isso não há garantia de que haverá devolução. A alienação fiduciária, nesse sistema que envolve os contratos imobiliários, é tema de umrecurso extraordinário (RE 860.631) que teve repercussão geral reconhecida peloSupremo Tribunal Federal (STF) em fevereiro. No caso, que envolve um comprador e aCaixa Econômica Federal, discute-se a constitucionalidade da execução extrajudicial doscontratos. Uma das alegações é a de que ficam comprometidos o amplo acesso ao contraditório e odireito de defesa. O resultado do julgamento deverá ser replicado pelas instânciasinferiores a todos os casos que tratam do mesmo tema. Fonte: Valor econômico, legislação & tributos.
Taxas e contribuições devidas ao condomínio residencial são de obrigação do proprietário do imóvel
A 6ª Turma do Tribunal Regional Federal da 1ª Região (TRF1), por unanimidade, deuparcial provimento ao recurso interposto pela União contra sentença do Juízo da 3ª Vara da Seção Judiciária do Distrito Federal, que julgou procedente o pedido formulado emação de cobrança, ajuizada por um Condomínio de Brasília/DF, para o recebimento deparcelas condominiais e acréscimos, referentes ao apartamento de propriedade do EntePúblico. Conforme a sentença, a União foi condenada ao pagamento de R$ 9.798,98, acrescidosde correção monetária desde a data da inadimplência e juros de mora de 1% ao mês acontar da citação e também ao pagamento dos honorários advocatícios, no percentual de10% sobre o valor atualizado da dívida. Ao recorrer, a União argumentou que a responsabilidade pelo pagamento das taxas decondomínio é do permissionário que morava no imóvel. Ao analisar o caso, o relator,desembargador federal Daniel Paes Ribeiro, explicou que as taxas e contribuições devidasao condomínio constituem obrigações propter rem, ou seja, aderem à coisa, constituindoresponsabilidade do proprietário sua quitação, seja ele quem for, ainda que o bem nãoesteja sob sua posse direta, assegurando-se a possibilidade de regresso contra quemtenha assumido a responsabilidade pela quitação dos débitos. Com isso, o magistrado entendeu que, no caso em questão, sendo a União a proprietáriado imóvel funcional, e estando as taxas de condomínio em atraso, correta a sentença quea condenou ao pagamento do débito, devidamente atualizado, ao condomínio credor. Diante do exposto, a Turma nos termos do voto do relator, deu parcial provimento àapelação da União, apenas para determinar que, no cálculo dos juros moratórios sejaconsiderado o índice de 1%, fixado na Convenção do Condomínio, até o advento da Lei11.960/2009, quando deverão ser observados os mesmos índices oficiais deremuneração básica e juros aplicados à caderneta de poupança. Processo nº: 0038513-13.2007.4.01.3400/DF Fonte: TRF-1
